Het gedrocht

Redactie – Een verhitte discussie op facebook bracht ons bij deze link. Hierin heeft een bewoner van Boazum met succes bezwaar gemaakt bij de gemeente Littenseradiel over de hoogte van de OZB aanslag. In de direct nabijheid van zijn huis staat een windturbine.

Wij quoten:

Een inwoner te Boazum heeft met succes bezwaar gemaakt bij de gemeente Littenseradiel tegen de hoogte van de getaxeerde waarde van zijn onroerend goed vanwege de onmiddellijke nabijheid van een windturbine. De gemeente had destijds bouwvergunning verleend voor het oprichten van deze windturbine.
Het betreft een Vestaswindturbine type V47 660, die op 265 meter van de woning is geplaatst. De klachten betreffen geluidshinder en hinder van slagschaduw.
Op 6 september 2002 deed de tweede enkelvoudige belastingkamer van het gerechtshof te Leeuwarden uitspraak (nummer BK 1093/01) in het geding dat deze bewoner tegen de gemeente aanspande.
De waarde van zijn onroerend goed is met deze uitspraak op een bedrag vastgesteld dat fl.150.000 (ruim € 68.000,–) ligt onder het aanvankelijk getaxeerde bedrag van fl 669.000,–, d.w.z. ongeveer 22,5% lager.
Dit is de eerste keer dat via een gerechtelijke uitspraak daadwerkelijk is vastgesteld dat de aanwezigheid van een windturbine in de nabijheid van een woning tot waardevermindering leidt. Voor een gemeente heeft dit niet alleen mindere opbrengst uit de onroerendgoedbelasting maar dat zij nu ook schadeclaims van omwonenden kan verwachten.

Herrie en slagschaduw windmolen waren aanzienlijk waardedrukkend voor WOZ-waarde
De WOZ-waarde van woningen kan een gemeente onder meer laten vaststellen door vergelijking van de waarde met vergelijkbare woningen. Dit levert een aanzienlijk efficiencyvoordeel op in de taxatie van de woningen. Echter de nabije omgeving waarin de woning ligt, kan aanleiding vormen voor een correctie op de WOZ-waarde.

---

Hof Leeuwarden heeft onlangs uitspraak gedaan in een zaak die het volgende beeld oproept. In het wijdse Frieslandschap staat aan een winderige dijk een grote vrijstaande woning met een opslagloods. De idyllische rust wordt echter ruw verstoord door het gejakker van voortrazend verkeer op de dijk en een nabijgelegen grote windmolen. Deze windmolen produceerde naast groene energie ook de nodige decibellen en veroorzaakte slagschaduwen door de ronddraaiende wieken. De gemeente had de woning op waardepeildatum 1 januari 1999 voor het WOZ-tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 gewaardeerd op f 251.000 (ca € 114.000).

De eigenaar van de woning stelde dat in de WOZ-waarde onvoldoende rekening was gehouden met de slagschaduwhinder en geluidshinder van de windmolen en de verkeersonveiligheid en verkeersoverlast op de dijk. De eigenaar verwees onder meer naar de procedure van zijn buurman die van dezelfde molen hinder ondervond. Daar was kennelijk helemaal sprake van een gierende draaiboel want de WOZ-waarde van de buurman ging met maar liefst f 150.000 (ca € 68.000) omlaag.

De gemeente stelde dat de afstand tot de molen -500 meter- dermate groot was dat geen rekening hoefde te worden gehouden met geluidsoverlast. Wat betreft de onveilige verkeerssituatie en -overlast stelde de gemeente dat deze met name werd veroorzaakt ‘het rijgedrag van een enkele persoon’ die woonde in een van de omliggende woningen. De zaak kwam voor het Hof. Deze stelde vast dat de gemeente de waarde van de woning had bepaald door middel van de vergelijkingsmethode.

De vergelijkingswoningen waren qua perceelsoppervlakte en brutoinhoud volgens het Hof vergelijkbaar met de vrijstaande woning. De gemeente had bij de waardering echter geen rekening gehouden met de hinder die de windmolen veroorzaakte en ook niet met de onveilige verkeerssituatie. Dat was niet juist vond het Hof. Uit een onderzoek van de gemeente Sneek bleek namelijk dat de windmolen slagschaduw kan veroorzaken. Dit zou kunnen worden voorkomen door een sensor die de molen stilzet zodra slagschaduwhinder kan optreden, maar de sensor was nog niet geplaatst.

Wat betreft de geluidsoverlast, stelde het Hof vast de gemeente had erkend dat de geluidsbelasting op de gevel van het woonhuis te hoog was. De gemeente had echter gesteld dat nog niet duidelijk was welke methode van geluidsmeting maatgevend zou zijn. De fabrikant van de windmolen had namelijk ook metingen verricht die een andere uitkomst gaven. Gelet op de afstand van de windmolen -500 meter- meende de gemeente geen rekening te hoeven houden met de geluidsoverlast.

Dit kon de goedkeuring van het Hof niet wegdragen. Zolang niet zeker was dat de molen aan de wettelijke geluidsnormen voldeed, ging het Hof ervan uit dat sprake was van geluidsoverlast. Over de onveilige verkeerssituatie kon het Hof kort zijn. De eigenaar van de woning had aan het Hof gespreksnotities overlegd van gesprekken tussen de aanwonenden aan de dijk, de gemeente en de politie.

Uit de notities bleek dat sprake was van zekere mate van verkeersonveiligheid en verkeersoverlast. Het Hof vond het aannemelijk dat deze overlast een waardedruk tot gevolg had. Het Hof schatte de waardedruk van de windmolen op de woning op f 75.000 (ca € 34.000) en de waardedruk van de verkeerssituatie op f 5.000 (ca € 2.200). De waardedruk van de windmolen was weliswaar de helft van de waardedruk van de buurman, maar dat kwam omdat de woning van de buurman beduidend dichter bij de molen stond.

 

Op deze zelfde website lezen wij ook nog het volgende:

Hamburger Abendblatt, 4. 10.1997:

Waardevermindering door windturbines

Steeds meer komt het voor dat in de buurt van windturbines en met name windparken er een sterke waardevermindering van huizen en grondstukken optreed. Door lawaaioverlast en horizonvervuiling van de steeds maar bewegende windturbines is de prijs van woningen op sommige plaatsen tussen de 30 en 50 % gedaald of zijn ze zelfs nagenoeg onverkoopbaar geworden. Dit is de ervaring van makelaars in Schleswig-Holstein.

Kieler Nachrichten, 25.9.97:

Prijzen onder druk

De prijzen van onroerend goed in de buurt van windturbines komen steeds meer onder druk te staan. Kortingen van 20 tot 30% zijn momenteel meer regel dan uitzondering zodra er turbines in zicht- of gehoorafstand staan.

Kavels onverkoopbaar

Over een afstand van meer dan 1 kilometer van 30 windturbines op een bruinkoolberg zijn 15 bouwkavels onverkoopbaar geworden. De kavels zijn niets meer waard, een eengezinswoning is niet meer te verhuren. Sinds er gesproken wordt over de bouw van windturbines is er geen huis meer gebouwd.

In een vergelijkbare buurgemeente zonder turbines werden in dezelfde tijd wel 7 woningen gebouwd. We kunnen s’ zomers niet meer buiten op het terras zitten zeggen de bewoners, die op 1,2 kilometer afstand van de turbines van 1,65MW wonen. Het “lawaaitapijt” ligt over het op 1,5 kilometer verderop gelegen dorp.

U kunt hier alles verder lezen. Het lijkt de redactie een goed idee om bijvoorbaat niet akkoord te gaan met de hoogte van de OZB die binnenkort bij de inwoners van oa de Oude Haven op de deurmat valt.

 Loading ...